La ristrutturazione di un immobile è un processo che può portare a risultati straordinari, ma anche
a spiacevoli inconvenienti. Purtroppo, subire danni durante o dopo una ristrutturazione è
un'eventualità piuttosto comune.
In questo articolo, attraverso la storia di Filippo, affronteremo le principali problematiche che
possono sorgere durante i lavori di ristrutturazione e forniremo alcuni consigli su come affrontarle
dal punto di vista legale.
La storia di Filippo: un caso emblematico
Filippo e la sua compagna Michela hanno recentemente acquistato una casa in una zona paludosa
del Piemonte. Come spesso accade con gli immobili di vecchia data, la loro nuova abitazione
necessitava di importanti lavori di ristrutturazione. Desiderosi di rendere la casa accogliente e
funzionale, i due si sono affidati a un conoscente, un impresario edile che ha fornito loro alcuni
preventivi per i lavori da effettuare.
Tuttavia, la scelta di Filippo si è rivelata poco oculata. L'impresa si è dimostrata poco strutturata e
l'impresario ha consigliato a Filippo di rivolgersi autonomamente al geometra del paese per l'invio
della pratica comunale. Seguendo questo consiglio, Filippo ha esposto le sue intenzioni al
geometra, che ha redatto la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) necessaria per
iniziare i lavori.
I lavori sono stati eseguiti e, apparentemente, conclusi senza particolari problemi.
Tuttavia, al ritorno da due settimane di ferie, Filippo ha trovato la sua casa in condizioni disastrose:
muri bagnati, mobili marciti e una preoccupante nube di muffa che avvolgeva l'intero ambiente.
Questa situazione, purtroppo, non è insolita.
Durante o dopo i lavori di ristrutturazione, possono verificarsi danni di varia natura, che vanno dalle
crepe sui muri a problemi strutturali più gravi, dalle infiltrazioni ai problemi agli impianti, fino alla
formazione di muffa come nel caso di Filippo.
Il quadro giuridico: il contratto di appalto
Dal punto di vista legale, il rapporto che si instaura tra il committente e gli esecutori dei lavori di
ristrutturazione è regolato dal contratto di appalto, disciplinato dagli articoli 1655-1677 del codice
civile. L'articolo 1655 definisce l'appalto come:
"Il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione
a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro."
Questa definizione è fondamentale per comprendere le responsabilità e i diritti delle parti coinvolte
in caso di problemi o danni derivanti dai lavori di ristrutturazione.
Il contratto di appalto stabilisce infatti gli obblighi dell'appaltatore, che si impegna a realizzare
l'opera secondo le specifiche concordate, e del committente, che si impegna a pagare il
corrispettivo pattuito.
È importante sottolineare che l'appaltatore, in virtù di questo contratto, assume su di sé la
responsabilità dell'organizzazione dei mezzi necessari e della gestione del rischio d'impresa.
Questo significa che eventuali problemi o imprevisti che si verificano durante l'esecuzione dei
lavori sono, in linea di principio, a carico dell'appaltatore.
Tempistiche e modalità per la denuncia dei vizi
In caso di vizi o difformità nell'esecuzione dei lavori, l'articolo 1667 del codice civile prescrive un
termine di 60 giorni per la denuncia. È cruciale rispettare questa tempistica per non perdere il
diritto al risarcimento o alla correzione dei problemi.
La denuncia deve essere effettuata in modo preciso e dettagliato, preferibilmente tramite lettera
raccomandata A/R o PEC. Non è sufficiente una generica contestazione delle opere svolte; è
necessario descrivere chiaramente i vizi oggetto della contestazione. Questo significa che il
committente deve fornire una descrizione accurata dei problemi riscontrati, possibilmente
corredata da documentazione fotografica o video.
Se l'appaltatore non interviene per risolvere i problemi o non risarcisce i danni, il committente ha a
disposizione un termine di 2 anni dalla consegna dell'opera per avviare un procedimento civile
contro l'appaltatore, ai sensi dell'articolo 1667 del codice civile.
È importante sottolineare che, in caso di vizi e difformità che comportino la rovina dello stabile, in
tutto o in parte, o sussistano rischi di crolli e gravi difetti, si applica la garanzia decennale
dell'appaltatore per i vizi dell'opera. In questi casi, il committente ha a disposizione un anno dalla
scoperta dei vizi per inoltrare la denuncia all'appaltatore, e il diritto si prescrive sempre in un anno
dalla denuncia stessa.
Questa distinzione tra vizi "ordinari" e vizi che comportano la rovina o gravi difetti dell'opera è
fondamentale, in quanto determina tempi e modalità diverse per la tutela dei diritti del committente.
Nel caso di vizi gravi, infatti, la legge prevede una tutela più estesa, riconoscendo la possibilità di
far valere i propri diritti per un periodo più lungo.
Identificare il responsabile dei danni
Per ottenere il risarcimento dei danni causati da lavori di ristrutturazione eseguiti in modo errato, è
fondamentale identificare il responsabile. I danni possono derivare da diverse cause:
1. Errori di progettazione: in questo caso, il responsabile sarà il progettista. Il progettista ha
il compito di elaborare un progetto che sia tecnicamente valido e conforme alle normative
vigenti. Se il danno deriva da un errore nella progettazione, come ad esempio il calcolo
errato delle strutture portanti o la mancata previsione di adeguati sistemi di isolamento, la
responsabilità ricadrà su di lui.
2. Errata esecuzione delle opere: se i lavori non rispettano il progetto o i termini stabiliti, la
responsabilità ricade sull'impresa incaricata e, in alcuni casi, sul direttore dei lavori.
L'impresa è tenuta a eseguire i lavori a regola d'arte, seguendo le indicazioni del progetto e
le buone pratiche costruttive. Il direttore dei lavori, d'altra parte, ha il compito di
supervisionare l'esecuzione dei lavori e assicurarsi che questi siano conformi al progetto e
alle norme tecniche.
È importante notare che sia il progettista che il direttore dei lavori sono tenuti a sottoscrivere una
polizza per la responsabilità civile professionale, i cui estremi devono essere comunicati al
committente insieme al preventivo di spesa. Questa polizza serve a tutelare il committente in caso
di danni derivanti da errori o omissioni dei professionisti coinvolti nel processo di ristrutturazione.
In alcuni casi, la responsabilità può essere condivisa tra più soggetti. Ad esempio, se un danno
deriva da un errore di progettazione che non è stato rilevato durante l'esecuzione dei lavori,
potrebbero essere chiamati a rispondere sia il progettista che il direttore dei lavori.
Come agire in caso di danni da ristrutturazione
In caso di danni riscontrati durante o dopo i lavori di ristrutturazione, è fondamentale seguire questi
passaggi:
1. Segnalazione tempestiva: i danni devono essere segnalati al progettista, all'impresa e al
direttore dei lavori il prima possibile, e comunque entro 60 giorni dalla scoperta. Questa
segnalazione deve essere fatta in forma scritta, preferibilmente tramite raccomandata A/R
o PEC, per avere una prova certa della data di invio.
2. Documentazione dei danni: è consigliabile documentare accuratamente i danni attraverso
fotografie, video e, se possibile, una perizia tecnica. Questa documentazione sarà
fondamentale per dimostrare l'entità dei danni e per supportare eventuali richieste di
risarcimento.
3. Richiesta di intervento: chiedere all'impresa di intervenire per correggere i problemi o
riparare i danni. Questa richiesta dovrebbe essere fatta per iscritto, specificando in dettaglio
i problemi riscontrati e chiedendo un intervento in tempi ragionevoli.
4. Valutazione delle opzioni: in base alla risposta dell'impresa, si possono considerare
diverse opzioni:
Eliminazione dei vizi: il committente può chiedere la correzione dei difetti, anche
affidandosi a un'altra impresa di fiducia. In questo caso, è importante conservare
tutte le fatture e i documenti relativi ai lavori di riparazione.
Riduzione del prezzo: si può negoziare una riduzione dell'importo pattuito, fatto
salvo il diritto al risarcimento di ulteriori danni. Questa opzione può essere
considerata quando i difetti non compromettono in modo significativo la funzionalità
o il valore dell'immobile.
Risoluzione del contratto: in casi gravi, si può chiedere la risoluzione del contratto
con conseguente risarcimento dei danni. Questa è l'opzione più drastica e dovrebbe
essere considerata solo in caso di vizi molto gravi o quando l'impresa si rifiuta
categoricamente di intervenire.
5. Consulenza legale e tecnica: è sempre consigliabile rivolgersi a un consulente legale e a
un tecnico esperto per una valutazione accurata della situazione e per definire la migliore
strategia da adottare. Un avvocato specializzato in diritto civile e un perito tecnico possono
fornire un supporto prezioso nella gestione della controversia.
L'importanza di un approccio multidisciplinare
Nel caso di Filippo, come in molti altri casi simili, si è rivelato fondamentale l'intervento di più
professionisti.
Abbiamo provveduto a segnalare quanto accaduto dettagliatamente via PEC e abbiamo studiato il
caso da più punti di vista.
L'Architetto, nostro fiduciario, ha condotto sopralluoghi, misurazioni e rilevazioni, producendo un
elaborato completo che ha permesso di:
1. Individuare con precisione le cause dei problemi: attraverso un'analisi approfondita, è
stato possibile determinare che il problema principale era legato a un'errata esecuzione dei
lavori a livello strutturale, che non permetteva l'allontanamento dell'acqua dal terreno,
causando infiltrazioni attraverso i muri.
2. Quantificare l'entità dei danni: l'architetto ha valutato i danni subiti dall'immobile, inclusi i
danni strutturali, i danni agli arredi e gli eventuali rischi per la salute degli occupanti dovuti
alla formazione di muffa.
3. Fornire una base solida per la richiesta di risarcimento: la perizia tecnica dettagliata ha
fornito una documentazione incontrovertibile dei danni subiti e delle loro cause, essenziale
per supportare la richiesta di risarcimento.
La perizia tecnica è uno strumento indispensabile sia per tentare una risoluzione bonaria della
controversia, sia come prova in caso di procedimento legale. Essa fornisce una valutazione
oggettiva e professionale della situazione, a sostegno delle richieste presentate.
Inoltre, l'approccio multidisciplinare ha permesso di individuare la soluzione tecnica più appropriata
per risolvere il problema. Nel caso specifico, è stata incaricata un'impresa specializzata che ha
applicato un macchinario specifico per risolvere il problema dell'umidità di risalita.
La soluzione bonaria: un'opzione da privilegiare
Considerando i tempi lunghi e i rischi associati a un procedimento giudiziario, è sempre preferibile
tentare di raggiungere una soluzione bonaria attraverso un accordo transattivo. Questo approccio
può portare a una risoluzione più rapida e meno costosa della controversia, tenendo conto di tutte
le circostanze del caso.
Nel caso di Filippo, grazie alla collaborazione di più professionisti che si sono adoperati per
cercare di concludere positivamente la situazione, è stato individuato il problema che consisteva
nell'errato compimento dei lavori a livello strutturale. La soluzione tecnica adottata ha permesso di
risolvere il problema dell'umidità, ma questo non ha escluso la necessità di procedere con una
richiesta di risarcimento per i danni subiti.
La ricerca di una soluzione bonaria non significa rinunciare ai propri diritti, ma piuttosto cercare un
compromesso che possa soddisfare entrambe le parti, evitando i costi e i tempi di un procedimento
giudiziario. In questo caso, il ruolo dei professionisti coinvolti (avvocati, tecnici, mediatori) è
fondamentale per guidare le parti verso un accordo equo e sostenibile.
Tuttavia, è importante sottolineare che, se la controparte non si dimostra collaborativa o se le
richieste di risarcimento sono particolarmente elevate, potrebbe essere necessario procedere per
vie legali. In questi casi, la documentazione raccolta e le perizie tecniche effettuate saranno
fondamentali per supportare la propria posizione in tribunale.
Conclusioni: elementi chiave per affrontare i danni da ristrutturazione
In conclusione, gli elementi fondamentali da tenere a mente quando si affrontano danni causati da
lavori di ristrutturazione sono:
1. FATTORE TEMPO: è cruciale contestare tempestivamente i problemi riscontrati,
rispettando i termini di legge per la denuncia dei vizi. La rapidità d'azione non solo è
necessaria per preservare i propri diritti, ma può anche facilitare la risoluzione del problema
prima che si aggravi ulteriormente.
2. PERIZIA TECNICA: l'elaborato redatto da un tecnico esperto è fondamentale per
individuare esattamente la causa del danno subito, valutare l'entità dei danni e supportare
le proprie richieste. Una perizia ben fatta può fare la differenza sia in fase di negoziazione
che in un eventuale procedimento legale.
3. STRATEGIA LEGALE: con l'aiuto di un consulente legale, è necessario individuare il
soggetto a cui imputare la responsabilità e impostare correttamente la richiesta di
risarcimento. Una strategia legale ben strutturata può aumentare significativamente le
possibilità di ottenere un giusto risarcimento.
4. MEDIAZIONE: quando possibile, è preferibile tentare una risoluzione stragiudiziale della
controversia, che può portare a risultati più rapidi e soddisfacenti per tutte le parti coinvolte.
La mediazione può essere un'opportunità per trovare soluzioni creative che un tribunale
potrebbe non considerare.
Affrontare i danni da ristrutturazione può essere un processo complesso e stressante, ma con la
giusta preparazione, assistenza professionale e approccio, è possibile tutelare efficacemente i
propri diritti e ottenere il giusto risarcimento per i danni subiti.
È fondamentale ricordare che ogni caso è unico e richiede una valutazione specifica.
Per questo motivo, è sempre consigliabile rivolgersi a professionisti esperti che possano guidare il
committente attraverso il percorso più idoneo da adottare per la risoluzione del problema e per
ottenere il giusto risarcimento per i danni subiti.
Contattaci esponi il tuo caso e scopri la Soluzione adatta a Te
Gloria
Comments